一、總體框架特點(diǎn)珠海隔熱條設(shè)備廠家

上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)《舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)指引(暫行)》（下稱上海市技術(shù)指引）共34條，分8個(gè)部分。技術(shù)指引總體框架見(jiàn)下圖。

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通過(guò)學(xué)習(xí)，筆者認(rèn)為技術(shù)指引在總體框架上有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

（一）立：上海市技術(shù)指引由上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)立發(fā)布。指引規(guī)定房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在開(kāi)展土地增值稅征繳中涉及的相關(guān)價(jià)格評(píng)估工作時(shí)，應(yīng)立、客觀、公正地進(jìn)行，并遵循本指引的相關(guān)規(guī)定，不得對(duì)評(píng)估對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，也不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。（二）規(guī)范：該指引制定了一套規(guī)范的操作規(guī)程，以確保評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確和公正。在評(píng)估過(guò)程中，須按照本指引規(guī)定的流程和步驟進(jìn)行，避免出現(xiàn)不符規(guī)范的行為。（三）實(shí)用：該指引明確規(guī)定了舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目的評(píng)估內(nèi)容和價(jià)值內(nèi)涵，包括房屋及建筑物的重置成本價(jià)、成新率以及土地使用權(quán)價(jià)格等。這些規(guī)定可直接應(yīng)用于解決評(píng)估爭(zhēng)議、進(jìn)行評(píng)估報(bào)告鑒定，以及為稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額提供參考依據(jù)。（四）：該指引涵蓋了舊房轉(zhuǎn)讓中采用評(píng)估方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額的各個(gè)方面，包括評(píng)估原則、評(píng)估內(nèi)容、價(jià)值內(nèi)涵等，以確保評(píng)估結(jié)果的和準(zhǔn)確。（五）指導(dǎo)：該指引不僅提供了具體的評(píng)估方法和技術(shù)口徑，還對(duì)整個(gè)評(píng)估過(guò)程進(jìn)行了指導(dǎo)和規(guī)范。這有助于提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確和可信度，為相關(guān)各方提供更為可靠的參考依據(jù)。二、技術(shù)路線圖解  技術(shù)指引基于技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT 50291-2015）》，依據(jù)土地增值稅相關(guān)法規(guī)制度，提出了完整的舊房及建筑物價(jià)格評(píng)估內(nèi)容體系。詳見(jiàn)下圖解：

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（一）總則。本部分包含四項(xiàng)內(nèi)容，包括制定目的與依據(jù)、適用范圍、評(píng)估原則、上海市技術(shù)指引的作用。（二）評(píng)估內(nèi)容和價(jià)值內(nèi)涵。本部分包含三項(xiàng)內(nèi)容，包括需評(píng)估的內(nèi)容、土地使用權(quán)價(jià)格、房屋及建筑物的重置成本價(jià)、成新率。1. 土地使用權(quán)價(jià)格。本部分包含四項(xiàng)內(nèi)容，包括估價(jià)觸發(fā)條件、內(nèi)涵、價(jià)值時(shí)點(diǎn)和技術(shù)路線。詳見(jiàn)下圖解：

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2. 房屋及建筑物的重置成本價(jià)。本部分包含四項(xiàng)內(nèi)容，包括建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他成本費(fèi)用。詳見(jiàn)下圖解：

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3.成新率。本部分包含兩項(xiàng)內(nèi)容，包括計(jì)算公式和特殊情況下成新率的調(diào)整幅度。詳見(jiàn)下圖解：

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（三）評(píng)估相關(guān)事項(xiàng)。本部分包含 項(xiàng)內(nèi)容，包括應(yīng)收集資料，估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成、估價(jià)結(jié)果的要求。詳見(jiàn)下圖解：

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三、研習(xí)心得上海市技術(shù)指引與北京市技術(shù)指引在估價(jià)方法上的相同點(diǎn)和差異如下：（一）相同點(diǎn)1.兩者都是針對(duì)舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)指引，目的是規(guī)范評(píng)估活動(dòng)，理評(píng)估土地增值稅扣除項(xiàng)目。2.在估價(jià)方法上，兩者都采用了成本法。對(duì)于前期開(kāi)發(fā)成本或土地使用權(quán)價(jià)格，兩者都采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法，修正體系也大致相同。（二）差異點(diǎn)由于上海和北京兩地的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境等存在差異，因此在具體的估價(jià)方法選擇上，兩地存在差異。1. 前期開(kāi)發(fā)成本與土地使用權(quán)價(jià)格的觸發(fā)條件不同。上海市技術(shù)指引明確只有在納稅人提供的扣除項(xiàng)目金額不實(shí)和納稅人在取得房屋時(shí)確實(shí)支付土地價(jià)款但無(wú)法提供憑據(jù)時(shí)兩種情況下才需要評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格。而北京市技術(shù)指引中前期開(kāi)發(fā)成本是舊房及建筑物重置成本不可少的重要組成部分。2. 前期開(kāi)發(fā)成本與土地使用權(quán)價(jià)格的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定方法不同。北京市技術(shù)指引前期開(kāi)發(fā)成本價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定方法有三類(lèi)五種情形，而上海市技術(shù)指引土地使用權(quán)價(jià)格的價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定方法有六種情形。上海市技術(shù)指引中存量補(bǔ)地價(jià)、改變土地質(zhì)補(bǔ)地價(jià)的情形和以并、分立、投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等情況取得土地使用權(quán)的情形照顧了稅務(wù)事項(xiàng)處理習(xí)慣。3.參數(shù)與修正體系靈活程度不同。在容積率的確定、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和其它成本費(fèi)用的計(jì)算過(guò)程中，北京市技術(shù)指引有具體的裁量幅度，而上海市技術(shù)指引則將這個(gè)幅度的賦值權(quán)交給估價(jià)機(jī)構(gòu)，只要有相關(guān)詳細(xì)說(shuō)明即可。4. 建筑安裝工程費(fèi)的求取方法不同。由于北京市有配套的北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，因此建筑安裝工程費(fèi)的求取相對(duì)統(tǒng)一。而上海市技術(shù)指引規(guī)定的建筑安裝工程費(fèi)的求取方法則是沿用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT 50291-2015）》相關(guān)表述。

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上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)指引（暫行）》的通知

滬房地估協(xié)〔2015〕29號(hào)

各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：

我會(huì)為規(guī)范舊房轉(zhuǎn)讓中涉稅評(píng)估業(yè)務(wù)的需要，制定了《舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)指引（暫行）》，現(xiàn)向全行業(yè)發(fā)布。

特此通知。

附件：舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)指引（暫行）

舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估技術(shù)指引（暫行）1 總則

1.1 制定目的與依據(jù)

為規(guī)范舊房轉(zhuǎn)讓中土地增值稅扣除項(xiàng)目的評(píng)估行為，理評(píng)估土地增值稅扣除項(xiàng)目，保障土地增值稅相關(guān)法規(guī)的貫徹落實(shí)依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)法規(guī)文件，制定本指引。

1.2 適用范圍

本指引適用于舊房轉(zhuǎn)讓中采用評(píng)估方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額的評(píng)估行為，包括房屋及建筑物、土地使用權(quán)的價(jià)格評(píng)估。

1.3 評(píng)估原則

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)立、客觀、公正地開(kāi)展土地增值稅征繳中涉及的相關(guān)價(jià)格評(píng)估工作，并對(duì)出具的評(píng)估報(bào)告負(fù)責(zé)。遵循本指引的相關(guān)規(guī)定，不得對(duì)評(píng)估對(duì)象隨意設(shè)定假設(shè)條件，不得根據(jù)預(yù)先設(shè)定的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

1.4 作用

本指引為舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估中房屋及建筑物價(jià)格、土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的技術(shù)口徑，也可作為解決評(píng)估爭(zhēng)議、進(jìn)行評(píng)估報(bào)告鑒定，以及為稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額提供參考依據(jù)。

2 評(píng)估內(nèi)容和價(jià)值內(nèi)涵

2.1需評(píng)估的內(nèi)容

根據(jù)土地增值稅相關(guān)文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目需評(píng)估的內(nèi)容有：

①房屋及建筑物的重置成本價(jià)、成新率

②土地使用權(quán)價(jià)格（注：只有當(dāng)“納稅人提供的扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，或納稅人在取得房屋時(shí)確實(shí)支付土地價(jià)款但無(wú)法提供憑據(jù)時(shí)”，才需要評(píng)估取得土地使用權(quán)價(jià)格）

2.2 關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)格

土地使用權(quán)價(jià)值內(nèi)涵應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生或支出的情況，在征地與征收（或拆遷）補(bǔ)償費(fèi)用、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用、土地使用權(quán)出讓金、取得土地的契稅中確定。

2.3 關(guān)于房屋及建筑物的重置成本價(jià)、成新率

房屋及建筑物的重置成本價(jià)是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，重新建造與估價(jià)房屋及建筑物具有相同用的全新建筑物的要支出、費(fèi)用。

成新率是指扣除房屋及建筑物因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價(jià)值減損比率后的余值。

3 評(píng)估相關(guān)事項(xiàng)

3.1 評(píng)估目的珠海隔熱條設(shè)備廠家

舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目的評(píng)估目的為：為稅務(wù)機(jī)關(guān)確定土地增值稅扣除項(xiàng)目金額提供參考依據(jù)，評(píng)估房屋及建筑物的價(jià)格、取得土地使用權(quán)的價(jià)格（根據(jù)是否需要評(píng)估而定）。

3.2 價(jià)值時(shí)點(diǎn)

3.2.1 房屋及建筑物評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)

房屋及建筑物評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙu(mài)出）的交易同簽訂之日或房地產(chǎn)拍賣(mài)成交之日

3.2.2 土地使用權(quán)評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)

土地使用權(quán)評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)為土地使用權(quán)取得之日。評(píng)估時(shí)價(jià)值時(shí)點(diǎn)區(qū)分下列情況確定：

①通過(guò)購(gòu)入房地產(chǎn)方式取得土地的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為購(gòu)入房地產(chǎn)時(shí)權(quán)屬轉(zhuǎn)移同的簽訂日期。

②以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓同簽訂之日。

③以出讓方式（指生地或毛地出讓?zhuān)┤〉猛恋厥褂脵?quán)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)為土地使用權(quán)出讓同簽訂之日。

④以劃撥方式（指生地或毛地劃撥）取得土地使用權(quán)，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)為土地使用的批準(zhǔn)文件頒發(fā)之日。

⑤存量補(bǔ)地價(jià)、改變土地質(zhì)補(bǔ)地價(jià)的，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)根據(jù)土地增值稅政策規(guī)定確定。

⑥以并、分立、投資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等情況取得土地使用權(quán)的，其價(jià)值時(shí)點(diǎn)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）有關(guān)規(guī)定，塑料管材生產(chǎn)線追溯調(diào)整后確定。

3.3 評(píng)估應(yīng)收集的資料

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行土地增值稅扣除項(xiàng)目評(píng)估時(shí)，應(yīng)要求委托人提供評(píng)估所需的資料，主要資料包括但不限于如下：

①房地產(chǎn)權(quán)證（含國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證）

②轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)的交易同或拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)、產(chǎn)權(quán)交易資料等文件

③取得房地產(chǎn)時(shí)的相關(guān)同、發(fā)票、憑證、或繳納契稅證明

④土地使用的用地批文

⑤征地、或拆遷補(bǔ)償、或與土地開(kāi)發(fā)相關(guān)費(fèi)用的支付憑證⑥土地使用權(quán)出讓同、出讓金支付憑證

⑦相關(guān)的固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表

⑧其它稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的證明文件

評(píng)估時(shí)應(yīng)注意，不同項(xiàng)目評(píng)估所需的資料有所不同，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況收集所需的資料，

4 土地價(jià)格的評(píng)估

4.1 評(píng)估方法

為確定舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目，需要評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格的，應(yīng)依據(jù)土地使用權(quán)取得時(shí)點(diǎn)的基準(zhǔn)地價(jià)，采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法進(jìn)行評(píng)估。

采用毛地方式出讓或劃撥取得土地使用權(quán)的，需要評(píng)估房屋征收（拆遷）補(bǔ)償?shù)韧恋厝〉贸杀举M(fèi)用的，應(yīng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)的客觀成本內(nèi)容和費(fèi)用水平進(jìn)行評(píng)估。內(nèi)外銷(xiāo)并軌前采用毛地出讓的，則根據(jù)當(dāng)時(shí)執(zhí)行的內(nèi)資六類(lèi)用地出讓金標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算出讓金。

4.2 基準(zhǔn)地價(jià)的適用年限

采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估時(shí)，應(yīng)根據(jù)確定的土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，選用相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和修正體系進(jìn)行修正評(píng)估。

土地取得時(shí)間（價(jià)值時(shí)點(diǎn)）基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)2003年6月30日之前1998年上海市基準(zhǔn)地價(jià)2003年6月30日—2008年6月30日2003年上海市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果2008年7月1日—2012年12月31日2010年上海市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果2013年1月1日—至今2013年上海市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果今后將根據(jù)上海市基準(zhǔn)地價(jià)的公布情況確定

4.3 基準(zhǔn)地價(jià)修正因素

基準(zhǔn)地價(jià)修正應(yīng)考慮的內(nèi)容包括：期日修正、交易情況修正、土地使用年期修正、容積率修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正。其中，區(qū)域因素、個(gè)別因素（不含樓層、部位因素等）修正系數(shù)之和一般不得過(guò)±20%（不包含容積率修正），出基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的修正因素、因子或修正幅度標(biāo)準(zhǔn)，需在估價(jià)報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件說(shuō)明”和技術(shù)報(bào)告中，對(duì)依據(jù)或理由以及測(cè)算過(guò)程予以充分說(shuō)明。

4.4 修正體系參考

依據(jù)1998年、2003年基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可參考2013年或2010年基準(zhǔn)地價(jià)更新成果所附的應(yīng)用說(shuō)明和修正體系進(jìn)行修正。

4.5 期日修正依據(jù)

期日修正一般應(yīng)依據(jù)“中國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)網(wǎng)”公布的上海市地價(jià)指數(shù)或其他公開(kāi)土地價(jià)格指數(shù)信息，并結(jié)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域及其本身特點(diǎn)確定。

4.6 土地剩余使用年期修正

土地剩余使用年期修正系數(shù)的測(cè)算中，土地率的確定應(yīng)以基準(zhǔn)地價(jià)成果中給出的參考值為準(zhǔn)，基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒(méi)有明確土地率取值的，可采用累加法（即安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法）確定。

4.7 分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)

分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)的價(jià)格評(píng)估，在基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估得到所在宗地價(jià)格的基礎(chǔ)上，還應(yīng)結(jié)估價(jià)對(duì)象的具體樓層、部位等個(gè)別條件進(jìn)行修正。

4.8 劃撥土地使用權(quán)

取得劃撥土地使用權(quán)時(shí)未支付取得成本價(jià)款的，不應(yīng)評(píng)估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。

5 房屋及建筑物重置成本價(jià)的評(píng)估

5.1 房屋及建筑物重置成本價(jià)的組成

房屋及建筑物重置成本價(jià)由建設(shè)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用其它成本費(fèi)用組成：

5.2 建設(shè)成本

建設(shè)成本一般包括建筑安裝工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等成本費(fèi)用。

5.3 建筑安裝工程費(fèi)

建筑安裝工程費(fèi)包括房屋的建安工程費(fèi)、室外總體工程費(fèi)。

建筑安裝工程費(fèi)的求取方法可以采用單位比較法，也可以采用分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法等其他方法。

采用單位比較法求取建筑安裝工程費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)描述選取的造價(jià)案例建造標(biāo)準(zhǔn)，注明案例來(lái)源、建造時(shí)間等信息。并且說(shuō)明對(duì)造價(jià)案例進(jìn)行調(diào)整或修正的理由。

采用分部分項(xiàng)法求取建筑安裝工程費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明各分項(xiàng)或分部工程的數(shù)量以及單價(jià)或成本。

采用工料測(cè)量法求取建筑安裝工程費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類(lèi)和數(shù)量、施工機(jī)械臺(tái)班數(shù)、人工時(shí)數(shù)，以及相應(yīng)的單價(jià)及人工標(biāo)準(zhǔn)。

采用指數(shù)調(diào)整法求取建筑安裝工程費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象的歷史建筑安裝工程費(fèi)依據(jù)以及成本調(diào)整指數(shù)的來(lái)源和調(diào)整理由。

5.4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

驟然停?。耗莻€(gè)沒(méi)有回你消息的人，卻剛剛在朋友圈曬出了新買(mǎi)的咖啡和深夜電影票根。

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)包括道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)獾仍O(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指房屋建造時(shí)分擔(dān)的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)、市政公用等公共設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。這些費(fèi)用可以包含在土地使用權(quán)取得價(jià)款或土地評(píng)估價(jià)格中，也可作為建設(shè)成本的構(gòu)成項(xiàng)目之一。評(píng)估時(shí)針對(duì)項(xiàng)目分擔(dān)的費(fèi)用內(nèi)容，先甄別納稅人申報(bào)的土地使用權(quán)取得價(jià)款中或者土地評(píng)估價(jià)格中是否已包含此項(xiàng)部分或全部?jī)?nèi)容，不重復(fù)計(jì)算。

5.5 其他工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用

其他工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)期間費(fèi)用一般包括工程監(jiān)理費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)、人防工程費(fèi)以及有關(guān)部門(mén)收取的其它費(fèi)用和稅收等。

5.6 管理費(fèi)用

管理費(fèi)用一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可以根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)模、類(lèi)型等特征按照建設(shè)成本的一定比例求取。

5.7 財(cái)務(wù)費(fèi)用

財(cái)務(wù)費(fèi)用一般指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款資金需要支付的利息或者自有資金放棄其他投資的機(jī)會(huì)成本。一般按照中國(guó)人民銀行公布的同期貸款利率計(jì)算。建設(shè)期一年以內(nèi)的按照單利計(jì)算，一年以上的按照復(fù)利計(jì)算。

5.8 其它成本費(fèi)用

其它成本費(fèi)用是指除上述成本、費(fèi)用以外可能發(fā)生的其它成本費(fèi)用，可根據(jù)實(shí)際情況按照建設(shè)成本的一定比例求取。

6 成新率的評(píng)定

6.1 成新率的計(jì)算公式

成新率=1-（1-R）×t/N

式中：R—?dú)堉德?/p>

t—已經(jīng)使用年限

N—經(jīng)濟(jì)耐用年限

6.2 取值參考

房屋耐用年限、殘值率一般可參考下表確定。

房屋經(jīng)濟(jì)耐用年限（N）與殘值率（R）參考取值表建筑結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房（年）非生產(chǎn)用房（年）殘值率（%）不受腐蝕受腐蝕鋼，鋼混5035600混，磚混4030502磚木等3020404簡(jiǎn)易1010100

6.3 特殊情況下成新率的調(diào)整幅度

因建筑物局部加層、改建的，在報(bào)告中應(yīng)說(shuō)明加層、改建的依據(jù)、工程概況等情況，成新率可以視加層及改建的建筑面積占總建筑面積的比例，適當(dāng)調(diào)整。建筑物如果發(fā)生過(guò)大修的，應(yīng)要求納稅人提供大修的相關(guān)證明并在報(bào)告中予以說(shuō)明，成新率可根據(jù)大修及使用情況適當(dāng)調(diào)整。

除上述原因外，因其他原因?qū)χ本€法計(jì)算值進(jìn)行調(diào)整的，一般調(diào)整幅度不應(yīng)過(guò)±5%，且應(yīng)說(shuō)明調(diào)整的原因和理由。

7 估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容構(gòu)成

7.1 報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成與格式

舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅扣除項(xiàng)目的房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求撰寫(xiě)。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)審核需要，應(yīng)向其提供房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告。

7.2 特別要求

評(píng)估土地價(jià)格和房屋與建筑物價(jià)格的，應(yīng)分別闡明土地與房屋建筑物評(píng)估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)以及確定的依據(jù)或理由；估價(jià)方法中應(yīng)說(shuō)明土地評(píng)估依據(jù)的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；在估價(jià)對(duì)象描述中應(yīng)說(shuō)明土地、房屋及建筑物取得的方式和時(shí)間；報(bào)告附件資料需齊全，將前款“3.3評(píng)估應(yīng)收集的資料”要求的資料全部附于報(bào)告附件中，同時(shí)還應(yīng)包括估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖、估價(jià)對(duì)象內(nèi)、外部照片以及估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書(shū)、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書(shū)（復(fù)印件）等證明文件。

7.3 估價(jià)結(jié)果

手機(jī)：18631662662（同微信號(hào)）

估價(jià)結(jié)果應(yīng)分別列明土地使用權(quán)價(jià)格、房屋重置成本價(jià)格和相應(yīng)成新率。有多幢建筑物的，應(yīng)分幢列明重置成本價(jià)格和對(duì)應(yīng)的成新率。

8 附則

8.1 本技術(shù)指引由上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)估價(jià)家委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

8.2 本技術(shù)指引自2016年1月1日起施行珠海隔熱條設(shè)備廠家。

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